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Logement : que comprend la surface habitable ? - 22/07/2021

La surface d’un bien est une information obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété ou de la mise en location d’une habitation. Ce document ne fait pas partie du dossier de diagnostic technique, mais la surface doit nécessairement être indiquée dans les annonces immobilières. Comment est calculée cette surface habitable ? Explications.

Surface habitable d’un logement : qu’est-ce que c’est ?

L’article R111-2 du Code de la construction définit la surface habitable d’un logement. Il s’agit de la surface habitable au plancher d’une construction ou d’une habitation, autrement dit ce que les habitants d’un logement peuvent occuper. La surface habitable d’un logement qui s’exprime en m² est importante, car elle va déterminer le prix de vente d’un logement ou le loyer pour une location. L’article R111-2 du Code de la construction ajoute qu’un logement doit être d’une surface minimum de 14 m² par habitant et au-delà du quatrième habitant, il faut compter 10 m² de plus par personne.

Surface habitable d’un logement : comment est-elle mesurée ?

L’article R111-2 du Code de la construction précise que le calcul de la surface habitable doit déduire les surfaces occupées par :

• Les murs ;

• les cloisons ;

• les marches et cages d’escaliers ;

• les gaines ;

• les embrasures de portes et de fenêtres.

Qu’est-ce que cela signifie pour votre logement ? Cela veut dire que ces éléments sont exclus de la surface habitable :

• Les combles non aménagés ;

• les caves, les sous-sols, les remises ;

• les garages ;

• les terrasses, les balcons, les loggias, les séchoirs ;

• les vérandas*, les volumes vitrés ;

• locaux communs ;

• toute dépendance ; toute pièce dont le plafond n’atteint pas 1,80 mètre de hauteur, etc.

Par exemple, votre maison comprend une buanderie : elle est incluse dans la surface habitable. En revanche, le calcul ne prend pas en compte la véranda (dans le cadre du DPE, les vérandas chauffées comptent dans la surface habitable).

Surface habitable et loi Carrez : quelles sont les différences ?

La surface privative de la loi Carrez est obligatoire pour :

• Les logements en copropriété d’une surface d’au moins 8 m² ;

• les locaux commerciaux ou professionnels ;

• les chambres de service de plus de 8 m² ;

• les maisons individuelles en copropriété.

Le calcul est quelque peu différent de la surface habitable. En effet, la surface au sens de la loi Carrez prend en compte les sous-sols (sauf cave, garage et parking), les combles aménagés et non aménagés, le grenier, la réserve, la remise et la véranda.

Les diagnostics de superficie s'appliquent de la manière suivante :

- En copropriété : Superficie loi Carrez (Article loi 96/1107 du 18/12/1996)

- En habitat individuel (hors statut de copropriété) : Surface habitable (Article R111-2 du Code de la Construction)

Erreur sur la surface habitable d’un logement : comment faire ?

Une erreur dans le calcul de la surface habitable d’un logement peut avoir des conséquences que ce soit dans le cadre d’une location ou d’une vente. Généralement, le loyer ou le prix de vente d’un logement est fixé selon un tarif au m². L’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014 offre au locataire et à l’acquéreur des recours en cas d’erreur sur la surface habitable. Lorsque le bail ne mentionne pas la surface habitable, le locataire est en droit de demander une diminution du loyer.
C’est également le cas, si la surface habitable est inférieure de 1/20 ème par rapport à celle mentionnée dans le contrat. Dans le cadre d’une vente en copropriété, l’acquéreur peut intenter une action en diminution du prix dans le délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

Il est donc important de vous faire accompagner par un professionnel pour mesurer la surface de votre logement.