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Nouveau DPE au 1er juillet : Ce que l’opposabilité entraîne comme responsabilité pour le vendeur, l’agent immobilier et le diagnostiqueur - 15/04/2021

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique est le document de référence lors d’une vente immobilière ou d’une location depuis 2006. Établi par un diagnostiqueur, il renseigne le futur acquéreur ou le locataire des performances énergétiques du logement.

Le diagnostic classe le logement de A à G (logement économe ou énergivore). Deux étiquettes informent sur la consommation d’énergie et le taux d’émission de gaz à effet de serre de l’habitation. Il est désormais opposable.

Opposabilité du DPE : qu’est-ce que c’est ?

À compter du 1^er juillet 2021, le DPE sera opposable au vendeur et au propriétaire bailleur. Cela signifie qu’en cas d’erreur sur le diagnostic, la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur peut être engagée. Jusqu’à présent, le DPE était certes obligatoire, mais n’avait qu’une valeur informative. La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 confère au DPE un caractère opposable. Dorénavant, une inexactitude sur le diagnostic entraîne la responsabilité contractuelle du donneur d’ordre (vendeur, bailleur ou agent immobilier). Qu’est-ce que cela signifie ? Cela signifie que l’acheteur ou le locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur s’il constate une irrégularité dans le DPE, à condition que cela lui cause un préjudice.

Exemple : Un acheteur acquiert un logement pour investir. Le diagnostiqueur classe le logement en C. Or, l’acheteur se rend compte que la classification serait plutôt E. Le preneur pourra à compter du 1^er juillet 2021 engager la responsabilité contractuelle du vendeur. Il peut invoquer le fait que l’habitation est un logement énergivore. Il doit alors réaliser des travaux de rénovation énergétique pour changer l’étiquette du DPE pour espérer augmenter le loyer de son locataire.

Diagnostic erroné : quelle responsabilité du diagnostiqueur ?

La responsabilité contractuelle du diagnostiqueur peut déjà être mise en jeu. Elle est surtout engagée pour les diagnostics d’amiante ou termites. Pour le DPE, un lien de causalité doit être prouvé pour pouvoir engager cette responsabilité.

Erreurs dans le diagnostic énergétique : quelles sanctions ?

Jusqu’à présent, bien que le diagnostic n’ait qu’un rôle informatif, les sanctions étaient possibles. Cependant, l’indemnisation était limitée. La Cour de cassation (arrêt Cass. mixte du 8 juillet 2015 n°13-26686) considère que contrairement aux diagnostics, termite ou amiante, le DPE ouvre droit à une indemnisation sur le fondement de la perte de chance de ne pas avoir pu acheter un bien immobilier ou de ne pas avoir pu le négocier à un moindre prix.

Désormais, l’opposabilité du DPE offrira une indemnisation plus large en cas d’erreur. L’acheteur ou le locataire qui s’estime bafoué pourra prétendre à une indemnisation plus importante. Cela peut être, par exemple, le remboursement de travaux d’isolation, remboursement des consommations d’énergie, etc. On peut imaginer des situations dans lesquelles le diagnostiqueur qui a vu sa responsabilité engagée va se retourner contre le donneur d’ordre et inversement. En revanche, aucune responsabilité ne peut être engagée pour les recommandations de travaux.

Quels sont les autres changements pour le DPE ?

La fiabilité du DPE est souvent attaquée. Désormais, une uniformisation de la méthode de calcul doit permettre d’éviter ces critiques. En effet, la méthode dite "sur facture" doit être abandonnée, car trop dépendante du mode de vie et de la composition familiale des habitants du logement. La lecture du DPE doit être également plus accessible.

Le DPE 2021 doit dorénavant devenir un véritable outil dans la politique de rénovation énergétique.